“抢跑”存量时代 腾讯房产专访董事长张鹏

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当地置业执行董事兼总裁、第一资产董事长  张鹏

刚刚过去的2018年, 当代置业(股票代码1107.HK)以321.57亿元的成绩,在《中国房地产企业销售排行榜》上排名第75位,单从规模化而言,当代置业的表现并不起眼,毕竟此时,中国房地产TOP30的门槛已经来到了千亿级。

“我们并不是一家单纯追求规模的上市公司,19年来,当代置业一直专注于绿色科技地产的打造,凭借差异化核心竞争力来抗周期。”当代置业执行董事兼总裁张鹏,在接受腾讯大申网专访时透露,“一路走来,当代置业在聚绿前行的道路上,更实现了进阶绽蓝的全生命周期生活家园布局,旗下孵化了40多家全生命周期生活场景运营商,遍布物业管理、教育、联合办公、智能家居、长租公寓、餐饮、酒店、健身等领域,包括已经在新三板挂牌上市的第一物业(837498)、第一体育(872128)、第一人居(872701)、倍格创业(873162)。在房地产进入存量时代的背景下,当代置业孵化的引力加速体,有望不断做大做强,拥抱千亿级规模。”

显然,当房地产增量转存量时代到来,大多数房企还只是刚刚试水多元化谋求转型之时,当代置业早已经全方位布局“抢跑”存量时代。

谈竞争力

坚持比选择更重要

在张鹏看来:“当代置业能成为一家以绿色科技地产为核心竞争力的公司,是源于坚持产品差异化的初心。2000年公司刚刚进入这个行业的时候,公司管理层就一直在思考,当时的房地产企业要生存,要么有钱,要么有地,要么有整合资源的能力,当代置业作为一家民营企业又有怎样的竞争力呢?所以,有了一个高于财务指标的理想,通过考察,我们发现绿色节能建筑是未来的趋势,于是,选择了这条当时看来很孤独,但有前景、可持续发展的道路,坚持造与众不同的房子。”

正是这份初心,铸就了当代置业在北京首个标杆性作品--当代ΜΟΜΛ的价值高度,作为坐落在北京东二环的大型社区,其通过位于20层的环状空中连廊将8栋建筑连接在一起,加之一栋艺术酒店与一座多功能水上影院,串联起居住者的休闲活动,外观上就像是8个人手挽着手围成一圈起舞,这处外形独特寓意深刻的现代建筑,在2007年被美国《时代》周刊评为世界十大建筑奇迹,当年与之一同当选的还有“鸟巢”之称的北京奥林匹克体育馆、中央电视台总部大楼。

事实上,除了外观上的与众不同,当代ΜΟΜΛ还是当时罕见的荣获美国LEED-ND认证的绿色社区。社区通过打下深入地下100米的地源热泵井,实现与土壤热交换,满足天棚辐射系统直接供冷或供热,使小区内室温常年保持在人体最舒适的20-26摄氏度之间。同时,小区采用全置换新风系统,取自室外新鲜空气经过滤除尘、加热/降温、加湿/除湿等处理过程,以每秒0.3米的低速,从房间底部送风口送出,缓缓上升,最后经由房间顶部排气孔排出。

“做产品可以选择适应客户、引导客户、创造客户,我们在做最难的,也就是创造客户的事情。”在回忆这一理念超前、与世不同的作品时,张鹏坦言,“当年力排众议坚持打造当代ΜΟΜΛ的绿色科技节能系统,的确增加了开发成本,毕竟当时这些节能技术设备还没有形成标准化,而客户的接受度一直是最大的痛点。坚持比选择更重要,差异化的产品力是当代置业抗周期的方式。如今,绿色健康人居已经成为了人们的共识和追求,有越来越多开发商加入进来,说明这条路我们走对了。”

谈扩张力

保持稳定且快速增长

作为国内绿色科技地产标杆企业,同时又是一家赴港上市的地产企业,当代置业规模化扩张,一直被外界认为落后于其行业地位。自从上市之后,当代置业2013年的销售额为43.65亿,2014年的销售额为73.57亿,2015年的销售额为112.9亿,2016年的销售额为165.72亿,2017年的销售额为221.86亿,2018年的销售额来到321.57亿,连续五年完成既定目标,然而,相对于整个行业集中度的不断提高,连第二梯队的房企都冲上了千亿规模的现状,始终没有抓住规模扩张机会的当代置业,依然徘徊在房企百强的边缘。

“对于环境、政策、市场的急剧变化,我们既关注,又不能恐慌,夯实自身的差异化竞争力,相信市场总有当代置业的一席之地。但如果我说当代置业对规模化没有焦虑,那一定是骗人的,这绝不是一件风轻云淡的事情。”张鹏如是说,“当年赴港上市的目的就是打通资金通道,上市公司对规模本身就有一定诉求,一旦没有形成规模效应,融资成本也降不下去,信用评级也升不上来,在获取土地的方式和能力上也会受到影响。虽然我们不是一个单纯追求规模的公司,但保持40%复合增长率是贯彻始终的,在这个基础上,企业的利润率、回款率、资产负债率保持稳定的三角地带,发展中不忘稳健,稳健中不忘发展,谋求长期可持续的发展。相对于规模化扩张,我们更希望外界能把企业的发展,放在一条历史长河去评价,除了销售数据,今后客户满意度评价,也应被纳入企业的综合评价指标里。”

谈影响力

得标准者得天下

如今,ΜΟΜΛ已是是中国绿色科技地产领域的标志性品牌。在绿色科技住宅领域,当代置业已打造出万国城ΜΟΜΛ、上品格ΜΟΜΛ、满庭春ΜΟΜΛ、当代城MOMΛ四条产品线。

让张鹏引以为豪的是,当代置业开发的产品,无论是豪宅还是刚需,对建筑舒适度、对节能、对绿色的要求都是一样的,绿色科技核心理念做到了产品线全覆盖。张鹏表示:“湖北仙桃当时房价是3200元/平方米,我们在当地开发的ΜΟΜΛ项目,仍然做了地源热泵,卖3300元/平方米,老百姓只需要掏5元/平方米,就可以使用清洁能源冬天供暖60天。即使不那么做,项目也能卖得很好,但这就是当代置业的坚持。同时,这也有力回应了绿色住宅只有高端住宅才能使用的误区,刚需也可以住上绿色环保的住宅。”

随着产品在绿色科技住宅领域独领风骚,当代置业在行业里也获得更多话语权。作为当代置业的掌舵人,张鹏不仅刚刚当选新一届中国房地产业协会名誉副会长,同时还身兼中经联盟第12任轮值主席,全联房地产商会全装修产业分会会长等行业职位。对此,他表示担任社会责任身份还是为了提振企业IP的影响力:“当外界还弄不明白生态建筑的时候,我们就开始研究生态住宅;当外界不了解绿色建筑的时候,我们就研究了绿色建筑;当外界不清楚绿色住区的时候,我们就研究了绿色住区;当外界研究主动式建筑时,我们已经开始研究净零能耗建筑,不消耗能源,不排放二氧化碳,不排放温室气体,我们要证明这样的建筑不是实验室产品,而是适用于民用住宅的。在绿色建筑这条道路上往前走,单凭我们的产品并不能把行业标准应用的更广,所以,我们更愿意埋下了一颗种子,希望以共享的方式,做一些为行业建立标准的事。”

深知“得标准者得天下”道理的当代置业,一直以国内绿色科技标杆企业的IP,活跃在各大房地产行业机构担任着重要角色,例如在全联房产商会的指导下,当代置业和万科联合行业内其他开发商伙伴一起主编并公布了《住宅全装修评价标准》,助力与全装修相关的绿色、舒适、节能等标准的统一以及供应链的合规化和标准化;参编《绿色住区标准》,全国只有25个住宅项目获得认证,当代的项目占了14个。可以说,在推动房地产上下游相关的行业标准建立方面,当代置业取得了令业界侧目的领导力和影响力。

谈孵化力

引力加速成就企业“护城河”

有意思的是,面对房地产环境、政策、市场的急剧变化,执着于绿色科技地产的当代置业,却也是最早布局迎接房地产存量时代的房企之一。早在5年前,当代置业就着手建立一套“孵化平台+内部创业+产业链投资”的运行模式,通过旗下第一资产平台已成功孵化40余个项目,包括在新三板挂牌的第一物业、第一体育、第一人居、倍格创业,其他孵化业务也不断获得资本市场的青睐,为介入千亿级存量房产市场做好了充分准备。

为什么当代置业会成为一家有孵化基因的房企的?张鹏表示,主要原因是民营企业的危机感特别强,5年前就一直在思考,未来10年除了坚持绿色科技住宅道路,企业还能做什么?当代置业认为,未来的房子不再是单纯的居住功能,而应该是一个追求美好生活的载体,实现国家倡导 “幼有所育,劳有所得,老有所养,弱有所扶,学有所教,病有所医,住有所居”。因此,当代置业聚焦社区生态、运营、服务,整合社区资源,带动社区商业、文化、教育、形成社区生态产业经济圈的整体闭环,着手全生命周期的生活场景营造。

张鹏进一步解释说:“事实上,在2003年打造当代ΜΟΜΛ项目时,已经有了这方面的超前理念的实践。作为开发商要往添加社区各种生活场景时,可以采取简单的招商模式,但这样做无法保证质量,招进来的商户生意好就留下,生意差就撤退,开发商就是收租模式。所以,我们选择全部用自己孵化的商业模式装入场景中,并提出体系化的服务标准和要求,同时也根据业主的接受度不断调整。例如提供物业管理服务有第一物业,教育有第一教育,智能家居场景有第一科技,联合办公场景有倍格创业,长租公寓场景有摩码公寓,酒店有蔓兰酒店,构建了围绕社区的衣食住行全链条的生态系统。当代置业希望通过产业孵化的方式,让引力加速体来接棒社区的场景运营,延续社区理念和文化。”

5年来,这一被当代置业称为引力加速的孵化模式,不仅改变了开发商对于小区后续运营的收租模式,其孵化的每一块场景业务,都慢慢梳理出适合于不同地区、不同消费水平的细分。

“未来,地产行业单靠一次性获利已经不足以支撑产业发展,持续性的运营获利将成为行业新端口。” 张鹏如是说,“引力加速这块,实际上成为了当代置业的‘护城河’,不管外界环境如何变化,这些引力加速将是企业拥抱房产存量市场,再走20年50年甚至更久远的关键。”

谈发展力

聚绿前行,进阶绽蓝

我国房地产行业将由新房市场逐渐转变为存量房市场,一切围绕美好生活出发,以前开发商就是生产房子、制造房子,现在更多的是提供服务、提供运营、提供内容,无疑将是今后新的朝阳产业。

从这个角度来说,张鹏认为,有两件事房地产一定要抓住,科技创新和金融创新,这是房地产企业再出发的起点。当代置业一直愿意做更多“第一个吃螃蟹”的尝试,例如当代置业已携手中国太平人寿,将正式落地国内首个ΜΟΜΛ社区;在智慧房产和数字化社区的结合方面,当代置业并不满足于智能家居的概念,而是研究建筑科技节能的智能化应用,通过智能化的监控和策略调整,把社区水电煤的能耗降下来,并实现一体化集成;当代置业还希望介入智慧城市的节能环保研究,甚至推进城市更新领域科技节能标准的建立。

与此同时,对于当代置业领先于行业的引力加速体布局,张鹏表示接下来会沿着两个方向前行:一是孵化裂变,当代置业旗下的40家孵化企业,具备极强吸附能力,目前已经有4家成功在新三板公司,未来几年,计划还要继续推4-6家公司在新三板挂牌,既要实现融资功能,也是帮助这些公司按照资本市场的要求,建立公正透明的体系,同时还要继续吸引大量社会资本;二是投资聚变,聚合不同资源与产业,形成生态综合体,或将这些在新三板上市的公司重新组合,前往创业板或主板谋求上市,寻求流通性更强的融资平台。目前,已经在计划组合“第一空间”平台,不断链接新空间、新科技、新消费,持续赋能受资本市场认可的商业模式。

谈及当代置业未来的发展目标,张鹏以12个字总结:“聚绿前行,蓝绿相映,进阶绽蓝。”在他看来,绿,仍然是当代置业的核心竞争力和主赛道,正本清源的绿,原汁原味的绿,建筑物理系统的绿,同时也是黑科技的绿;蓝,则是把把全生命周期的40个场景运营商不断做大做强;蓝绿相映,则是坚持做好绿色的同时,不断绽放蓝色布局,或许以当代置业开发速度,很难在短期内冲击千亿级规模,但是,以全生命周期场景运营商拥抱千亿级存量市场,已全面“抢跑”的当代置业当仁不让。


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