编者按：“互联网+”时代，商业环境的变化已经广泛触发了商业模式的调整与变革，传统商业必须通过商业模式内外兼修式的调整以及战略性的、贯穿整个价值链的深度变革，才有真正获得制胜的先机。2019年，企业如何应对当下人们对衣食住行等需求的变化？新商业模式的价值是否能给用户提供长期价值？新商业模式下的企业成功范例有哪些？商业模式如何创新？乐居财经•乐商特此独家策划——新商业人物系列，把脉新商业下新零售发展趋势，洞察时代前沿。本期《乐商》对话嘉宾是当代第一商业兼绿建动力CEO张清华。

阳光温和的午后，如约来到了位于当代ΜΟΜΛ的倍格生态大楼，这里热闹又不失雅致。

负责第一商业公司运营的张清华，是个名副其实的“实践家”，每天会和很多个品牌方进行业务洽谈以及经营模式的探讨，但面对采访，他坦言自己还是稍微有些拘谨。

“我可能不太擅长面对媒体”张清华微笑着说。为了营造舒适的谈话氛围，我们闹中取静，选择在倍格生态的休闲区开始此次采访。

谈到商业，绕不开时下热词——新零售。对于新零售，没有标准的统一答案，每个行业、每个人有自己的解读。

在张清华看来，其实，每一次消费方式的变革都是新零售。他理解的新零售是以人为本，服务美好生活，是企业通过新技术、线上线下物流的相互融合，实现消费的不断升级和更新。

作为商业运营服务商，第一商业的服务覆盖整个商业地产开

发周期，并率先在社区商业领域实现突破。而社区商业与人的关系更加亲近，这对于“以人为本”的新零售而言，融入的需求也更强烈。

以社区生态为核心的第一商业，对于新事物一直抱着积极的心态，在新零售的风潮下也有自己的思考和探索。

“对内而言，第一商业孵化了线上线下相结合的精选超市等多元化的社区商业自由品牌。对外，第一商业与盒马、京东、淘宝等电商巨头探索新的合作模式，已落地部分项目。”张清华简短概括。对于未来与电商巨头之间的合作，他希望能够改变原有的经营模式，变成联营模式。

新零售概念的提出，引起了商业地产格局的变化。张清华表达了他的感受：如今，新零售时代扑面而来，互联网、电商巨头快速走到线下，布局新零售品牌。这一风潮引起了越来越多商业地产商的格外重视，甚至将其上升为战略层面，将新零售作为业绩增长点，积极布局。无论从数据、体系、改造等多方面来看，这也促使物理世界和数据世界快速融合，消费体验进一步升级，线上线下结合更密切。

新零售给商业地产注入新的力量。第一商业自2000年成立以来，在商业地产领域摸爬滚打近20年，打造了创新型生态链，推出多个知名项目，而这都与其求新、思变密切相关。张清华认为，未来，新零售将打破更多现有经营模式，融合更多前沿科技及创新板块。

新零售为商业地产注入新动力，新技术为新零售奠定重要基础。

“新零售的核心是消费体验的革新。”张清华认为，在大数据、人工智能、物联网、区块链等新兴技术推动下，形成线上、线下全面融合延展全新体验的消费形式。而新技术使得消费者体验得到增强，衍生出新业态，改进了零售企业的运营和物流系统，为新零售奠定了重要基础，也促进了新零售的多元化发展。比如，无人超市、自助贩卖机等。

此外，AI技术的深入发展，让客户在虚拟环境中实现全部的消费体验，感受前所未有的视觉冲击，进一步强化体验式消费模式。张清华对于新技术应用所带来的消费体验升级表示认可。

提升消费体验，这完全契合了第一商业的企业愿景。张清华介绍道，第一商业的发展愿景是构建美好的商业场域，为客户创造新消费、新价值、新体验。这些新技术、新零售的融入，助推第一商业向“最具影响力的商业运营服务商”的目标再近一步。

在这个目标的指引下，第一商业一直在商业发展的道路上奋力奔跑。张清华娓娓道来：公司成立近20年，先后服务28个城市、38个项目，总计150万平方米。目前在管项目28个，分布在华北、华中、华南，未来将继续向全国各地大范围延伸。

而关于第一商业的定位，并非单纯的商管公司，所涉及的业务范畴更加多元化。张清华进一步解释：第一商业既做自己的商业产品销售，也做商业地产整个生命周期的顾问服务。同时，还兼营自己商业的招商以及后期的运营。

提到当代置业或者第一商业，最先想到的就是“ΜΟΜΛ”。

ΜΟΜΛ是中国节能地产领域的标志性品牌，尤为值得关注的是，当代ΜΟΜΛ项目荣获世界十大建筑奇迹之一，而它也是当代社区商业运营最成功的典型案例。

在张清华看来，ΜΟΜΛ项目与第一商业“相互成就”，ΜΟΜΛ项目为第一商业输血，第一商业则为ΜΟΜΛ量身提供专业运营服务。

其实，类似和ΜΟΜΛ这样精心运营的项目，在北京、太原、南昌、长沙等还有很多。比如在北京顺义，第一商业和北辰联合开发的当代北辰悦MOMA项目，第一商业就提供了从前期规划设计、商业策划、定位、营销、到最后的商业招商运营等全链条的服务。在张清华看来这个项目是在房地产行业中散售与运营相结合而开发出的一种具有创新力的模式。该项目产品多样化，不仅有住宅也有公寓，有商业还有社区，而第一商业很好地把散售和自持运营相结合，进而有针对性地提供多元化的专业运营服务。

对于成功的经典案例，我们会不断从中总结实践经验，也经常会思考未来第一商业发展的风向标是什么？张清华说“引用我们领导鹏总的一句话来讲，蓝绿相映是融合。”从并行发展到融合发展，是要将地产集团与资产集团的两条航道拓宽交融，地产可以跑在资产的航道，资产也可以在地产的航道起飞。产业协同、产业互通、产业联动，最终不断迈向绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园。简单来讲，第一商业就是要用自己的资源去填充自己的项目，又用自己的资源去撬动外面的项目。

目前，第一商业有四大产品线，按照体量从大到小来排列，分别是商业中心、邻里中心、生活中心和乐家中心。说到第一商业的竞争优势，张清华认为，可以归结为两个方面：一是创新；二是拥有全周期的流程与标准化体系支撑，以及全生态产业链资源平台的落地生根。

做商业地产的有很多，同质化让不少项目很难脱颖而出，最后沦为平平之辈。谈到第一商业的差异化，张清华这么总结：从主动自持到主动经营，拥有独一无二的自有品牌，自己的物业公司（第一物业）、酒店（蔓兰酒店）、第一教育、第一体育、SO餐厅等，这些都是在商业项目可以快速落地生根、形成生态圈的产业融合。

“商业更多不在于管理，而在于经营。”张清华道出了做商业的感悟。

做商业比较难，对于一个新的商业地产项目，张清华比较注重两个维度的考量：一是商业开发的重要因素，二是经营。

首先在商业开发的重要因素中，张清华给出了他心中的排序，他认为：选址地段是重要的，其次是设计、定位。

他解释道，地段选择是商业地产投资的首要考察因素，也是决定地产投资最重要的考量因素的论断，通常好的地段就是人和资源的聚集地。

设计直接关系着消费者和租客。张清华认为，商业设计所包含的细枝末节较多，设计要用购物者的心态去看，以购物的人为本。在设计里要看看客户是否方便，客户就是租客，来货是否方便，进货是否方便，停车、管理和维修，这样一步一步来走。商业的定位很重要，如何设计跟定位相关，后期的运营、投资成本也跟定位息息相关。

关于运营商业地产的第二个考量维度，张清华坦言：商业更多在于经营。

他认为，做商业最重要的不是第一天开业，而是在于重复的回头客，这就需要一个专业的经营团队来运作。无论是招商还是运营，无论是团队中的人才还是创新等，在良好的流程与标准体系的支撑之下，才能实现商业项目高效稳健的发展和运营。

当然，面对不断变化的商业市场，第一商业也在不断探索新模式，寻求“如何将经营做得更好”之道。张清华告诉乐居财经：“新的商业环境下，我们对个性化、创新性的设计师类品牌，独特创新和自己特有IP等在探索和挖掘。目前对于品牌及消费量级，我们搭建了数据化的资源库信息平台，不同地区、不同商家以数据分析契合度，同时签署品牌战略合作，可打造品牌商家定制化以及商业服务多样化。”

关于未来商业地产的发展，张清华用“未来可期”四个字概括。他认为，在全新科技及网络数据等技术产业的推动下，商业地产未来会面临更多、更新创新研发的消费模式来置换现有商业的发展内容，未来商业链接的领域会更加全面，各产业将更加融合。

以下为乐居财经•乐商与张清华先生对话精选：

乐居财经•乐商：您理解的新零售是什么？其核心是什么？

张清华：其实每一次销售方式的变革都是一种新零售。我认为，新零售是以人为本，服务美好生活，是企业通过新技术、线上线下物流的相互融合，实现消费的不断升级和更新。其核心是消费者体验的革新。 

乐居财经•乐商：第一商业在新零售领域的探索情况。

张清华：对内，我们孵化了自己线上线下相结合的精选超市等多元化的社区商业自由品牌，也率先在社区商业领域实现突破。对外，我们在与盒马、京东、淘宝等电商巨头探索新的合作模式，有的已经落地到我们的项目。

乐居财经•乐商：作为有近20年商业地产服务经验的企业，您认为当代在商业地产的核心竞争力是什么？

张清华：首先是创新；其次是良好流程与标准化体系支撑，作为当代绿色科技产品的商业代言人，我们拥有全周期的流程与标准化体系支撑，以及全生态产业链资源平台的落地生根。