张鹏

全经联副主席

当代置业执行董事兼总裁、第一资产董事长

2019年，房地产市场一边是暗潮涌动，一边是静水深流，基本面上呈现着“三变三化”。 

首先是“三变”：

第一，销售市场变道租售并举。从过去是小产业、小市场，到现在租赁公寓市场大举扩张。中国商业市场在哀鸿遍野以后凝练出特定的商业模式。

第二，高增长变道高品质。未来十年还处于高增长态势，每年15万亿左右的市场，过去市场好的时候，标准化和高周转是为了卖得快，现在市场好的时候，对产品的精益求精，品质匠心，精准定位，更迎合老百姓和C端的需求。

第三，地产开发变道服务运营。中国房地产企业既艰苦又幸福，是市场所迫也是社会所需，各种场景和模式都需要尝试，并且成为长期盈利手段。

其次是“三化”：

一是调控机制长效化。房住不炒，因城施政，个别城市需要封顶才能预售，限售限购，再进一步就是房产税大概率会推出，不过推出周期会延迟，一经推出，会影响所有地产企业的命运。

二是中国人口城市化。2017年年底中国的人口城市化率是58.5%，一年将增长1.5个点，未来随着人口增长，房地产还有很大市场。

三是美好生活升级化。十九大报告中指出，“幼有所育，劳有所得，老有所养，弱有所扶，学有所教，病有所医，住有所居“等等，围绕全生命周期的生活方式，地产还有巨大的挖掘空间。

在这样的背景之下，企业应该如何应对？我们认为是“进化企业，加持产品，赋能产业”

第一，进化企业，即企业的进化源于在内生价值的重塑。这样的一种进化，并不是简单的从0到1或者从1到100。进化的语境里分为三种：被动式进化，就是物竞天择，选择式进化，就是强者恒强，主动进化，就是重塑自我。

在价值观上，严守企业底线，实现客户价值。近一两年会是房屋质量的高频发生期，也会是社会舆论的其中爆发期。对于低概率、高风险的房屋质量，企业应当严格筛查。在差异化创新方面，每一家企业都应当找到自身的护城河，高搭擂台，从开发到运营，从生产到生态等领域找到自我赛道，避免同质化而淹没在浪潮中。在资金方面，企业应当打造稳健的风控体系，保证现金流、负债和利润，追求资金健康、财务稳定。

第二，加持产品，即产品以绿色科技进行加持。从企业到产品层面，需要进一步加大产品的吸引力，深度挖掘客户的需求，引领客户的需求。从人居的角度颠覆产品原型，协调能源、环境与舒适的三者平衡，打造“净零能耗”建筑，净是充分地利用新能源，零是尽可能的降低能耗，以年为周期，“净零能耗”建筑不仅不消耗外界能量，还能向外界输出多余能量。在该领域，当代置业已经取得实质性进展，“当代建筑艺术博物馆”，全球第一个Active House国际认证的博物馆，位于北京通州，采用晶硅+汉能薄膜的方式进行发电，以能量流动作为设计的理念，建筑本体无时无刻不与环境能量和质量的交换。

从建筑单体延伸到城市，整个城市就是一个放大版的人居产品。中国现在仍然有很多城市是单一功能的超大住区，由于城市快速发展、土地出让政策等等，仍然在坚持这一模式，所以对城市运营带来的影响不容忽视。在中央城市工作会议之后提出很多对于城市规划、城市形态、城市设计的要求。

这些要求实际上是对近代或者现代城市规划的一个基本理念回归。混合社区，包括小街区、密路网、混合式功能；为人设计的小区道路，商业文化设施融入社区；开放社区，街道截面友好，激发城市活力等等内容。要为人服务，街道意义不是车的快速通道，而是让人有非常便利的生活条件和生活环境。这样的场景或者这样的规划，往往是在我们的开发企业开发项目里面才能实现的。能不能够在社区界面实现城市综合体，办公，娱乐，生活，社交等功能，减少城市压力呢？值得每一个开发企业思考。

第三，赋能产业，以产业IP进行赋能。围绕全生命周期的生活方式，当代置业建立五大事业群，内部孵化了40余家引力加速体，其中第一物业、第一人居、第一体育、倍格创业等4家已经在新三板上市，形成了强大的产业IP集群。当代置业始终坚持全经联倡导的开放、利他、共享理念，也积极地将自身IP加入到全经联生态中，不断地自我学习创新、战略升维、联人联智联资本，在2018年9月，经全经联产业孵化器审核，当代置业四个创新项目倍格生态、第一教育、第一人居、找梯网成为全经联产业IP，通过与全经联进行联创，加深了彼此的链接程度。在全经联的平台上我们获取了足够的养分和根基。在“平台+智库+资本+产业IP+孵化器”的生态中快速发展。

另一方面，也积极投入到创新产业的深化与研究当中去。目前最炙手可热的科技产业，与51VR及商汤科技合作，旨在打造基于AI+VR的人工智能社区。实现了智能化，为物业提供外来人员预警、老人儿童危险区预警、社区黑名单、业主面部识别门禁、火灾、高空抛物、噪音等社区安全问题。此产业模型将会在2019年在通州万国城ΜΟΜΛ落地。

未来，这些产业IP会不断与全经联生态中的幸福产业IP产生化学反应。一路走来，“进化企业，加持产品，赋能产业”，大家在全经联以幸福产业为主赛道，通过新动能、新产业、新思维方式的不断深化，最终实现相互加持、彼此赋能。