第一资产|First Care

黄剑岸:站在风口上的新玩家

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(摩码公寓CEO  黄剑岸)


中国房企跨界方兴未艾,地产商纷纷转型美好生活运营商,进军长租公寓、医养健康、共享办公、文教体育、社区服务、智能家居等领域,供应链市场也同样风起云涌,如互联网般,一大批潜力独角兽企业正在孕育。乐居财经与上海证券报、新浪财经联袂推出“发现2018中国美好生活独角兽”大型策划,希望通过独角兽系列访谈,发现新领军,发掘新模式,助力产业与资本对接。

 

本期【发现美好生活独角兽系列访谈】主角是摩码公寓CEO黄剑岸先生



这个夏天最火爆的创造101,以11个女孩的胜利,暂时落幕了。但是长租公寓这场关于年轻人居住问题的争夺战却还在如火如荼上演。

 

随着租赁政策密集出台,开发商、中介机构、酒店、创业派和银行纷纷涌入,长租公寓从居住链条的一角,走到市场的中心。黄剑岸很幸运拿到了入场券,他率领的摩码公寓也在奋力争夺C位。

 

从联合办公到长租公寓

 

初见黄剑岸,他戴着斯文的黑框眼镜,但眉眼间仍透出一股奔放劲儿,他没有一点成功人士的“作派”,提早来到采访地点,平易近人给人印象深刻。

 

他自诩自己也算是当代的“老人”,在集团里的工作经历颇为丰富。2011年底,黄剑岸以实习生的身份加入当代置业,被委以重任,负责当代MOMA园区商业运营和品牌策划工作;2014年,他被派往加拿大,参与当代海外房地产项目的建设和开发;回国后,他开始参与筹备倍格创业孵化器,从事联合办公领域工作;2017年,长租公寓行业的兴起,他毅然而然选择做一个追风者,创立摩码公寓。

 

七年的时间里,他从“乳臭未干”的应届大学毕业生,成长为当代在长租领域的带头人。第一资产在内部孵化多个经典项目的同时,他也在完成脱变和自我孵化。

 

当然,创业者更主要的还是靠经验的积累,只不过这种积累到某种程度,在关键的时候会通过大脑回路的方式迸发一些特别的想法。对于黄剑岸而言,在当代的丰富经历也不断助推他转换思维。比如,在倍格创业时他所接触的联合办公领域,为他之后进入到长租公寓行业时积攒了经验,少走了一些弯路。

 

从行业性质而言,联合办公跟长租公寓在黄剑岸看来本质上是一样,商业逻辑也是相通,他进一步解释说,“它们都是对空间进行重新的改造升级后,再给客户服务。从更宽泛的角度来说,其实是做城市更新,是对存量资产和物业价值的重新挖掘。此外,联合办公跟长租公寓的整体流程周期基本一致。联合办公是对办公客户的运营,长租公寓是对租客的运营,也会面临不停换租和客户转换,有投诉要去应对,定期举办社群活动。”

 

每个创业者,每一天可能都是在解决困难的过程中。”黄剑岸也不例外,创业伊始,他面临的最大困难是如何招募到理想中最优秀的人才加入团队。加之,长租公寓行业刚兴起,人才属于比较紧缺,各种棘手的事情接踵而来。

 

在这个过程中,他坦言,“摩码公寓用两个杀手锏去吸引人才,一方面,运用具有激励性的合伙制度。另一方面,对于引进的人才给予充分授权,让他可以施展专业技能。”

 

风口与浪尖

 

城市化进程带来的巨大人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求,遇上资本加持,长租公寓站在风口上。

 

数据显示,2018年中国住房租赁市场规模在1.2万亿左右,未来两到三年时间内,流动人口将增加到2亿以上,其中70%的流动人口需要通过租赁住房来解决居住问题。预计到2022年,租赁住房市场规模将达到3-4万亿。

 

在此过程中,长租公寓迎来了翻倍增长的机遇,不仅在市场规模方面,还有租金上涨的空间。目前,在我国一线城市,北京、上海的租金占租客平均收入25%左右,但在纽约等国外一线城市中,租金占收入35%。租金上涨空间再加上未来住房需求的加大,未来整个租赁市场的容量将非常可观。

 


 

行业的张力和万亿元规模的想象空间,仍在吸引不同主体涌入,无人不想分羹。面对这样的现状,黄剑岸从三方面来思考,“首先,在政策层面上国家更加关注长租领域,让进入的主体在有序的市场环境中运行。其次,伴随着资金的入场,房源供应量会增加,市场规模会更大,蛋糕也会做得更大。最后,这些主体的进入让整个租赁行业更加阳光化和规范化,提升租客、消费者的租房体验。”

 

面对绝佳的机遇,黄剑岸认定,“在整个长租公寓的产业链里,每一个环节都可能是市场机会所在,不一定只是运营公寓产品才是市场机遇。比如长租公寓的全装修、SaaS管理系统,这些也都是新的掘金点。”

 

然而风口与浪尖本就是一体两面,一面是潜力,另一面则是初创、草率。资本和人才的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、盈利模式待验证等。

 

龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。纵观行业,大跃进的发展也招致黄剑岸的质疑,“不专业玩家的加入将把行业推向深渊,而风险主要在于项目的经营是否可持续,一部分的企业可能会不计成本的投资资产或者获取房源,导致面粉比面包贵,造成经营不可持续,引发市场的一些混乱现象,从而倒闭。”

 

然而冬春之间,一线之隔,野蛮时代背后便是机会,激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新,黄剑岸也在思考如何利用长租公寓这个空间载体,提供更人性化的居住体验。

 

用服务对抗资本的狂热

 

开发商做长租公寓与开发房子相比,孰难孰易?在这个问题上,黄剑岸选择了与大众不一样的答案,他辩论地看待并认为,“开发商盖完房子可能卖了就完事,但是公寓装修完后是一个持续经营的过程,是需要有耐心,能经得起时间考验。这个过程并不比盖房子轻松,持续经营好公寓是一个困难的过程。”

 

正如他运营摩码公寓一样,花了大量时间和精力。摩码公寓主打“绿色”,提供涵盖绿色科技运用的公寓产品,以全生命周期的生活方式理念去打造产品线。在装修材料选择节能环保的材料,家电设备选择要智能化硬件,施工工艺也要符合标准,在楼宇运营里采用节能降耗的技术,交房时会对产品进行严格的验收。

 

摩码公寓跟集团旗下孵化的引力加速体之间也是相互配合、相互赋能,给租客提供多元的服务配套。搭配健身会所、餐饮咖啡、金融理财平台等与生活工作息息相关的服务项目,打造一个高精尖的空间互动社群文化,让租户们不出门即可看见世界。

 

此外,摩码公寓内部有一个里程碑系统,称二级流程与标准化里程碑。在里程碑里面,对每一个节点都有严格的审核机制,当某个项目在节点上面出现偏差时,能及时研究并纠正回来,确保项目的财务状况是可以按照既定的财务模型去实现,规避风险。比如摩码公寓从开发到运营再到交付节点,把所有的工作分为了100个节点,有将近300份的作业标准。把每一项工作细化之后,可以为整体项目的精细化运营提供一个非常好的管理工具。

 

长租公寓是“亏本生意”,而摩码公寓却能保证6%左右的收益率,黄剑岸是如何摸清其中的商业模式?业务拓展方面,摩码公寓跟着当代集团楼盘的项目开发做布局,对整个城市发展动态,包括项目资源、信息方面的收集能力,是依靠开发商企业所具备的优势。

 

摩码公寓涵盖了北京、西安、合肥、长沙、太原等一二线城市,黄剑岸称,“通过几个公寓项目的沉淀,目前,摩码公寓签约管理的房源数量将近8000间,北京项目的出租率是100%,西安项目的出租率也在95%以上”

 

 

实现高入住率,并非偶然。黄剑岸擅长通过考虑年轻人的社交和休闲娱乐需求做社群活动。摩码公寓会结合时下的热点,世界杯期间组织租户观看世界杯。也会做一些公益类的活动,包括每年组织“暖心盒子”的公益活动,给贫困的山区的孩子们捐赠书包衣物。

 

单从价格看,确实比周边普通散租价格高些,但这部分,恰是我们的额外投入”,用黄剑岸的话说,是更多的安全保障、服务体系和社区环境。而这套体系,也有力地支撑了摩码公寓整体的商业模型。

 

从建筑到住区,最后形成了城市。摩码公寓要做的就是从归建筑的本源,聚焦和匹配租客所需要的服务。每个公寓运营商心中都有一个最佳长租公寓排行榜,黄剑岸也不无例外,他把榜单细化为房源规模、品牌影响力、收益回报率和客户满意度四个维度。其中客户满意度是他最为在意的,也是他不断坚持去深耕的方向。


 

以下是记者与黄剑岸的对话(精选版):

 

记者:2015年,您负责倍格创业众创空间全国项目筹备及运营。这样的身份和经历给您之后从事公寓行业带来了什么优势?

 

黄剑岸: 从行业的性质来说,联合办公行业跟长租公寓行业在我看来本质上是一样的,因为他们所做的都是对空间进行重新的改造升级了之后,再给客户服务。从更大的角度来说,其实做的是城市的更新,也是对我们现在存量的资产跟物业价值的重新挖掘。而且它服务的客户也是一样的,所以两个行业对于我来说是一样的。工作经验借鉴上面,因为第一次创业,做倍格创业的时候,肯定会犯很多错误,当我在进入到长租公寓行业的时候,在很多方面就可以去避免,比如说我们联合办公里面的客户对产品的需求是怎么样的,他们更关注的空气的质量、办公室的舒适度,这些我可以在公寓里面应用,所以在商业逻辑上面是相通的。

 

记者:租赁市场前景很大,房企、中介机构、酒店、创业派、银行等都加入进来,这种热门现象会给租赁行业带来什么变化?

 

黄剑岸:那么多的主体加入进来的话,一方面我觉得带来正面影响会比负面的影响更多一些。首先在政策层面,国家更关注,让这些进入的主体在一个比较有序的市场环境中运行。第二个,随着这些各个主体的加入,他是在房源供应量上面会更多,因为随着主体进来,肯定带着资金进来,它能给我们带来的就是我会提供更多的房源,这样的话会让我们的市场规模更大,蛋糕做得更大了。第三个,通过这些主体的进入,让整个租赁行业更加阳光化,规范化,我觉得这是对租客来说是比较好的,对市场有非常好的促进作用。

 

记者:目前租房主体还是80后与90后,肯定是很拒绝租金上涨,如何培育大众的租房观念,还只是说高房价倒逼他们不得不去租房?

 

黄剑岸: 第一是国家的政策层面,是否能真正去实施租购同权,是否能让租房住的人群也可以享受到他所在区域需要去实现的一些社会权益。第二是作为运营商必须要保证给客户租这个房子跟买房子享受到的服务跟品质是一样的。我觉得大家可以去考虑通过租房来提升自己的生活品质,因为未来国家在这方面的政策肯定是越来越清晰化,越来越保障租房者的权益,这是国家的一个民生工程。

 

记者:您更看好重资产模式还是轻资产模式?

 

黄剑岸: 从我个人观点,我觉得没有谁比谁更好或者更差,因为两种模式本质不一样,比如作为重资产收购,投资了之后能享受两部分的收益,一部分就是获得物业资产的增值收益,一部分这个物业资产还经过我长租公寓长期的经营还可以持续带来租金收益。作为轻资产的话,仅仅能享受到的是租金收益,但轻资产的速度、规模我相信又比重资产快。一个是注重规模,一个是注重收益。

 

记者:您跟那些对比起来你觉得摩码公寓的优势特色有哪些?

 

黄剑岸:首先从我们的产品,我们一直倡导的是绿色科技建筑,无论是当代的住宅还是我们做的产品,一直是主打绿色,我们提供的公寓产品也是有绿色科技运用在里面。第二方面,我们提供的服务配套会比较有特色,因为我们可以借用第一资产整体五个事业群的配套服务布局,给我们的业主和租客去提供居住的服务配套。

 

记者:目前数据显示,长租公寓多数是亏本的。目前摩码公寓盈利情况如何?对于“盈利难”这个现状该如何突破?

 

黄剑岸: 第一,因为行业的特殊性,首先作为运营商来说第一步你在选项目,选物业的时候,你就需要去考虑这个项目的租金成本占你未来的收益和支出占比大概多少。第二,项目运营过程中你怎么做到精细化的运营,精细化运营是长租公寓里面非常关键的一个点,因为你需要去考虑怎么把比较大的能源管理能耗降低,优化之后可以压缩成本,实现项目盈利。

 

记者:在你心目中觉得长租公寓的独角兽应该具备哪些特性?

 

黄剑岸:我认为能称之为独角兽,一方面肯定有自己独特的商业模式,并且已经得到了市场、资本和客户的认可。第二个,应该要有自己的商业壁垒,你的竞争对手可能比较难以超越的壁垒,而且自己可以有一个持续打造自己核心竞争力的能力。第三,独角兽公司里面的团队执行能力肯定是非常强。第四,产品也要有一些自己的独特性在里面,可以吸引消费者或者租房群体。

 


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